Что означает помещение свободного назначения

 

В статье мы поговорим о видах назначения нежилого помещения. Возможно ли изменение функциональных целей площади и как их изменить согласно закону? Кроме того, наши специалисты расскажут о классификации домов целевого и свободного назначений по БТИ. Компания ГЕМА Инвест осуществляет управление коммерческой недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге. "Что такое помещения..".

Свободный формат

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года - 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», - объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, - открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Помещения свободного назначения ( сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

- в офисные помещения,

- помещения для сферы досуга и общественного питания,

- торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

- склады и хранилища,

- производственные мастерские или миницеха.

- разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин-пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН , поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

  1. Площадь ПСН

ПСН различаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 . У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 .

Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

  1. Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение: находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН , уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест - торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования: находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

  1. Характеристики помещения

Коммуникации.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

  • аптекой;
  • магазином;
  • офисом;
  • стоматологическим кабинетом;
  • библиотекой;
  • развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Рынок недвижимости

Фото 2

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит "помещение свободного назначения"?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает "помещение свободного назначения"? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

  • продаже;
  • приобретении;
  • аренде и пр.

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.
Нежилую недвижимость, на основании требований п. 1 ст. 12 Закона от N 122-ФЗ, необходимо зарегистрировать в ЕГРП. Здесь в базу данных внесут сведения об объекте, его владельце.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Фото 2

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Помещения свободного назначения (ПСН) - это особый вид коммерческой недвижимости. Выражение «помещение свободного назначения» - не юридический термин, а скорее разговорный, который часто встречается в объявлениях продавцов и арендодателей. Речь идет об отдельно стоящих небольших зданиях (либо их части), которые могут быть использованы в других целях. Например, под офис, склад, магазин или кафе. Следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к ПСН предъявляются индивидуальные требования.
В качестве эксперта по ПСН мы попросили выступить коммерческого директора ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» Владимира ЛАШМАНОВА.

Часто под ПСН подразумевают также нежилые помещения, расположенные на первых этажах в новостройках. В последнее время офисы и магазины стали активно появляться и на первых этажах давно построенных домов. Так всем удобнее и комфортнее. Жителям проще, потому что продуктовый магазин располагается под боком. Владельцу же обеспечен постоянный поток покупателей, а значит доход и прибыль. Хотя, в случае возникновения на первом этаже жилого дома, например, рюмочной, комфорт и удобства многих жителей будут попраны.
Само появление ПСН во многом обусловлено активным развитием малого бизнеса, требующего помещений для своей деятельности.
Для любого ПСН существует оптимальный вид использования, исходя из его месторасположения и конструктивных особенностей. С точки зрения арендной ставки, торговые площади рентабельнее, но не всегда их можно использовать. Если ПСН находится в центре города, если в него легко попасть с оживленной улицы, то логичнее открыть здесь магазин или салон красоты. А если место потише, то лучше обустроить офис.
ПСН встречается и в индустриальной недвижимости. Так, склад может быть использован под автосервис или производство.
Многофункциональность ПСН, особенности их использования в зависимости от каждой конкретной ситуации приводят к тому, что ПСН не поддаются четкой систематизации.
Как правило, девелоперы заранее не определяют назначение ПСН. По крайней мере, такая ситуация сложилась в Нижнем Новгороде. Ведь позиционирование помещение в данном случае - непрофильный бизнес. Девелоперу намного проще не заниматься перепланировкой, отделкой и так далее, а переложить все эти заботы на плечи нового владельца или арендатора.
Предприниматели как охотно арендуют, так и покупают ПСН. В случае аренды они предъявляют собственные требования к качественным характеристикам ПСН, внимательно изучают пакет услуг, предлагаемый арендодателем. В случае же приобретения ПСН в собственность его хозяин всегда имеет возможность трансформировать свой актив, во что сочтет нужным, при необходимости - продать.
Что касается Нижнего Новгорода, то здесь ПСН - это, прежде всего, выведенные в нежилой фонд помещения (бывшие квартиры) на первых этажах многоэтажек и вновь построенные помещения на первых этажах жилых домов. В большинстве случаев данные помещения стараются позиционировать как магазины и офисы продаж, поскольку их арендная ставка выше. Высок также спрос на ПСН в оживленных местах Нижнего. Здесь активно создаются бутики, турфирмы, офисы продажи банков, центры ремонта бытовой техники и многое другое.
Цены на ПСН зависят также от площади предлагаемого помещения.
Цена продаж варьируется от 40 000 - 50 000 рублей до 150 000 рублей за квадратный метр.
Арендные ставки тоже могут колебаться от 600 до 3 500 рублей в месяц за квадратный метр.

Вот примерные цены на аренду ПСН, предоставленные «Центром коммерческой недвижимости» по состоянию на ноябрь 2008 года :

Автозаводский район - от 3 000 рублей за квадратный метр на пр. Октября до 300 рублей за квадратный метр на ул. Орбели.
Канавинский район - от 2 500 рублей за квадратный метр на пл. Революции до 300 рублей за квадратный метр в пер. Спортсменский.
Ленинский район - от 3 500 рублей за квадратный метр на пр. Ленина до 500 рублей за квадратный метр на ул. Июльских Дней.
Московский район - от 2 500 рублей за квадратный метр на Сормовском шоссе до 250 рублей за квадратный метр на ул. 50 лет Победы.
Нижегородский район - от 4 000 рублей за квадратный метр на пл. М.Горького до 400 рублей за квадратный метр на ул. Бринского.
Приокский район - от 1 800 рублей за квадратный метр на первой линии пр. Гагарина до 250 рублей за квадратный метр на второй линии пр. Гагарина.
Советский район - от 4 000 рублей за квадратный метр на ул. Белинского до 350 рублей за квадратный метр на ул. Ошарская.
Сормовский район - от 3 500 рублей за квадратный метр на ул. Коминтерна до 340 рублей за квадратный метр на ул. Героя Кузьмина.

Что касается тенденций, то в условиях экономического кризиса ситуация с ценами на ПСН, безусловно, будет меняться. Естественно, снижается спрос, и арендодатели более охотно идут на снижение арендной ставки. Арендатор и покупатель сейчас в цене.
Чаще стали выполняться заявки, по которым оплату услуг осуществляет собственник объекта. Сейчас благоприятный момент для перестройки рынка на цивилизованные рельсы (оплата со стороны арендодателя и продавца).

Наталья Чернышева

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой - наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Нежилое помещение свободного назначения

Фото 4

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.
Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели. Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения. Помещения свободного назначения , выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования. Привлекательность любого Помещения , как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН . Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Новая редакция Ст. 17 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Тематика вопросов

Фото 5
Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы.

Другой комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации

Другой комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст.

17 ЖК — использование жилья для проживания граждан.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

2. Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Статья 288 ГК РФ предусматривает: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ постановили, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

3. Требование о соблюдении прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом помещении, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), ст. 30 (ч.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

  • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • экспликацию, поэтажные планы;
  • справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
  • свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
  • бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Площадь ПСН

Фото 6

Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН. Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.). Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

Что такое помещения свободного назначения

Что такое помещения свободного назначения

4) ЖК (заслуживает внимания в этом плане и ст. 40, см. комментарий к ней).

Статьями 83 и 91 ЖК (ст. 687 и 688 ГК РФ) предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан, которые систематически нарушают права и интересы соседей.

Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК РФ).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц основано на норме ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.

4. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС России от N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)» , принятым в соответствии с Федеральным законом от N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Минздравом России (СанПиН ).
———————————
РГ.

5. Правительством РФ принято Постановление от N 25 , которым утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они устанавливают права и обязанности сторон договора жилищного найма. Так, наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жильем, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, места общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

6. Часть 2 комментируемой статьи разрешает использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской деятельности. Достаточно большие группы граждан занимаются профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели, программисты и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.

Ситуация: Если нежилое помещение используется не по целевому назначению, возможно ли расторжение арендодателем договора аренды, при условии, что в договоре предусмотрен внесудебный порядок расторжения по данному основанию?

Ответ: В такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

ст. 615, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от N 14-ФЗ (ред. от ) {КонсультантПлюс}

При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия, или, например, судно, арендованное для организации прибрежного кафе, бара, используется для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

ст. 421, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от N 51-ФЗ (ред. от ) {КонсультантПлюс}

Согласно п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). То есть, законодательство РФ допускает закрепление оснований расторжения договора и в самом договоре.

На основании изложенного, в такой ситуации расторжение договора арендодателем во внесудебном порядке допустимо. Условие, устанавливающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, по причине использования помещения не по целевому назначению, вполне может быть согласовано между сторонами.

Полезный шаблон:

Фото 6

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по , противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://money-trans.ru/chto-znachit-psn-pomeshchenie-svobodnogo-naznacheniya-opisanie-klassifikaciya/
  • http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/naznachenie-nezhilogo.html
  • http://gemainvest.ru/articles/detail.php?code=pomeshhenija-svobodnogo-naznachenija
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий