Что влияет на стоимость квартиры при продаже

 

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Можно однозначно сказать, что влияет. Но насколько сильно? . Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Можно однозначно сказать, что влияет. Но насколько сильно?

Стоимость квартиры без ремонта

Если качество стен, пола и потолка отличается в сторону ухудшения или помещение подверглось порче из-за затопления, пожара и по иным причинам, от найденной цифры вычитают предусматриваемую затрату на услуги и строительный материал, который потребуется на восстановление и капитальный ремонт.

Под восстановлением понимается приемлемое, удовлетворительное состояние помещения, которое учитывалось в базовом исчислении.

Эксклюзивный ремонт в помещении повышает стоимость жилья с точки зрения затратного метода. Но покупательская способность такой квартиры опускает снижения в силу того, что дизайнерский замысел владельца может оказаться не по вкусу покупателю. Доходный метод в данном случае может не сработать.

По преимуществу покупатели предпочитают не оплачивать проведённый третьими лицами ремонт, а сэкономить деньги в счёт того, что оформлением помещения займутся самостоятельно. Так что этот вопрос не может рассматриваться однозначно.

Так цена неотделимых улучшений ориентирована на спрос соответствующей категории покупателей.Специально вносить неотделимые улучшения, для подорожания объекта недвижимости, не рекомендуется.

Как правильно назначить цену

На всех онлайн-площадках по продаже недвижимости указано время размещения объявления, говорит Оксана Иванова.

Нет смысла ориентироваться на высокую цену, если объявление о продаже квартиры висит более полугода. Стоит обратить внимание на демпинг и насколько при этом опускают цену. Если за месяц конкурент убавил 10% и перестал снижать, можете прибавить к этому не более 1-3% и выставлять на продажу. Пытаться продать дороже нет смысла – скорее всего, все равно придется делать скидку, но потеряв при этом время, отмечает Иванова. Эксперт не советует завышать цену, надеясь сделать покупателю скидку, поскольку необоснованно завышенная цена снизит интерес к предложению, и покупатель вообще не найдется.

Анализируя свое объявление, отслеживайте частоту его просмотров, число звонков и разговоры с позвонившими потенциальными покупателями, рекомендует Александр Лукин, менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». Если Вы получает слишком много звонков, значит, назначили цену ниже рыночной. Так, можно продать жилье быстро, но дешево. Эксперт называет оптимальным 5-6 звонков и 1-2 просмотра в неделю. Это говорит о том, что квартира продастся за 1-1,5 месяца.

По словам Юлии Антясовой, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», чтобы определить цену объекта, нужно учитывать его историю, месторасположение, степень надежности документов, а также характер сделки – прямая или непрямая. Менее значимые, но все же важные факторы – наличие балкона, этажность дома, вид из окна.

Также при анализе цен конкурентов не стоит забывать, что реальная цена продажи (сделки) может отличаться от указанной в объявлении. Доброхотова рекомендует продавцам заранее подумать, какую скидку они готовы будут сделать. Кроме того, не стоит забывать о том, что до 90% объявлений в базе размещают риелторы – соответственно, цена указана с учетом посреднической комиссии.

    1. Источники данных о продаже квартир

    1. Источники данных о продаже квартир

 

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

 

База данных «ЦИАН»: Продажа и аренда недвижимости 

«Из рук в руки»: База данных по недвижимости  

База объявлений о продаже квартир в Москве на «АВИТО»

 

Сезонность рынка продаж

Продавцам квартир стоит помнить, что рынок недвижимости имеет ярко выраженную сезонность, которую должны учитывать продавцы квартир. Так, время вывода недвижимости на рынок существенно влияет на скорость ее продажи.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новострой», жилье лучше всего выставлять на продажу в октябре-ноябре и по возможности закрыть сделку до нового года. Эксперт поясняет, что таков менталитет россиян – все важные вопросы люди стремятся решить до новогодних каникул, поскольку традиционно с 1 января в силу могут вступить нововведения, которые часто бывают не самыми приятными.

Не стоит выводить недвижимость на рынок на новогодние или майские праздники, так как большинство граждан в это время отдыхают и откладывают покупку квартиры до наступления рабочих дней.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова говорит, что уверенно можно выделить только неудачные моменты – низкий сезон (Новый год, период отпусков, Чемпионат мира по футболу) или сразу после массового спроса, когда потенциальные покупатели уже нашли то, что искали. А вот выбрать идеальное время невозможно, отмечает Иванова.

Доброхотова рекомендует гражданам, хорошо знающим рынок и умеющим работать в базах объявлений, выбирать время, когда по району расположения недвижимости минимальное количество похожих предложений. Этот «дефицит» будет на руку продавцу, поскольку если человек ищет, например, двушку в конкретном районе (которых в экспозиции всего одна-две), можно выгодно и быстро продать такую квартиру.

Влияние планировки и метража на стоимость квартиры

Общая и жилая площадь, а так же удобство расположения комнат – главные факторы, влияющие на скорость продажи и допускающие повышение стоимости. От метража цена объекта зависит напрямую. При этом стоимость повышается, если метраж увеличивается за счёт жилых площадей.

В эти виды оценки допустимо включать метраж площадей совместного использования. То есть квартиры, расположенные в зданиях с просторными холлами, лестничными площадками оцениваются дороже. Неформально повышение цены зависит от высоты потолков и иных факторов, которые увеличивают пространство помещения.

Говоря о планировке, в первую очередь учитывают число непроходных комнат. Каждая из них несёт соответствующее преимущество при сбыте.

Например, трёхкомнатная квартира с тремя непроходными комнатами в средней полосе России, стоит существенно дороже, чем аналогичное жильё, где одна из комнат является проходной.Кроме этого, удачная планировка располагает к более скорому сбыту объекта на торгах.

Следующий фактор, влияющий на цену квартиры – раздельный или совмещённый санузел. А так же кухня, площадь которой превышает 9 м2.
Читайте также: Бронирование квартиры при покупке

Опираясь на принцип затратного метода, стоимость такого жилья можно увеличивать, исходя из стоимости перепланировки жилого помещения, которая потребуется для установления перегородки между жилыми комнатами или между ванной и туалетной комнатой. Сюда же входит оплата за оформление документации.

При этом квартиры, в которых проведена оригинальная реконструкция помещения, с перепланировкой комнат, могут иметь преимущество. Так же таковые могут и проиграть в цене, в отношении привлекательности для покупателей.Затраченные деньги иногда не возвращаются, если покупательским спросом пользуются традиционно расположенные и удобные для использования комнаты.

Такие нормативы действуют для аналогичных по качеству помещений. Иные параметры объекта, такие как вновь возведённое здание и близость к центру, могут завысить цену в сравнении с «хрущёвкой» большей площади, но на окраине.

Ценообразование квартиры

Главным образом при определении стоимости квартиры берут во внимание число комнат и метраж. А так же рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, установленную в населённом пункте в отношении к подобным объектам.

На основании данных параметров определяется базовая стоимость объекта. Далее она изменяется в сторону увеличения или уменьшения, руководствуясь иными характеристиками, которые существенно влияют на параметры оценки.

В числе таковых:

  • место расположения;
  • развитие инфраструктуры;
  • год ввода здания в эксплуатацию;
  • тип здания;
  • материал, из которого поставлены стены, крыша и т.п.;
  • планировка;
  • этажность дома и этаж расположения квартиры;
  • наличие балкона;
  • наличие ремонта и иные нюансы.

При оценке используют методы:

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.

Сравнительный метод основан на поиске объектов недвижимости с аналогичными объектами в том же районе расположения. Доходный метод использует выигрышные позиции объекта, которые несут дополнительные удобства для покупателя. Затратный метод основан на расчётах, которые определяют сумму, вложенную в неотделимые улучшения.

Регулирование оценочной деятельности опирается на действие Федерального закона об оценочной деятельности, вступившего в силу г., за № 431-ФЗ.

Идеального момента нет

Фото 2

Самого подходящего времени для продажи квартиры никогда не будет, уверяют эксперты, поэтому ждать нет смысла. Большинство собственников продают свое жилье, чтобы приобрести новое – новостройку, лучшую «вторичку» или квартиру в другом городе, поэтому выбирать наиболее подходящее время нужно, исходя из цели продавца.

Как говорит Наталья Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон», если людям нужно обменять жилье, как это чаще всего бывает, то им не стоит думать о текущей ситуации на рынке – он растущий, стагнирующий или падающий. Ведь продавать и покупать квартиру предстоит в одинаковых условиях. К тому же, продавцы недвижимости, срочно нуждающиеся в деньгах (для возврата долга, лечения и пр.), не могут дожидаться лучшего момента, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая особенно не рекомендует ждать собственникам морально устаревших пятиэтажек и панельных домов. Им стоит продавать жилье как можно раньше, чтобы через год не потерять больше, говорит эксперт.

Влияние этажности дома и этажа на стоимость квартиры

Преимуществом пользуются средние этажи. Мониторинг эффективных продаж выделяет зону 6-10 этажа. В зависимости от этажности выигрывают:

  • в пятиэтажном доме – 2, 3 этажи;
  • в девятиэтажном – 4-7 этажи;
  • в двенадцатиэтажном – 5-9 этажи;
  • в семнадцатиэтажном –  5-14 этажи;
  • в двадцатипятиэтажном – 6-18 этажи.

В обозначенном промежутке допускается повышение стоимости жилья. По преимуществу, стоимость жилья в верхних этажах домов любой этажности снижается.

Покупатель настороженно относится к возможностям протекания крыши, периодического сбоя в водоснабжении или обеспечении теплом. Такие прецеденты возникают из-за снижения силы напора воды. Прохудившаяся крыша так же в первую очередь отразится на жильцах верхних этажей.

Современные технологии допускают оформления верхних этажей эксклюзивным панорамным остеклением и применения иных оригинальных дизайнерских замыслов, что способствует существенному подорожанию. Так же верхний этаж обеспечен преимуществом варьирования стенами несущих конструкций, на которые уже не опирается здание, что допускает практически неограниченное расширение площадей.

Первые этажи иногда допускают повышения цены.Это обусловлено тем, что здесь перевод жилых помещений в нежилые, что допускает ведение коммерческой деятельности. То есть здесь активизирован доходный метод. Но если в здании нарушены санитарные нормы жилья или нормы эксплуатации – подвал может стать источником неприятного запаха и сырости, что существенно повлияет на ценообразование.

    2. Выборка квартир

    2. Выборка квартир

 

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

 

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

 

  К слову об оценке квартир 

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Собственник точно знает, сколько он потратил на ремонт, особенно если это предпродажный ремонт квартиры. Даже если ремонт был произведен несколько лет назад (это обычно касается существенных улучшений), то собственники все равно увеличивают цену квартиры на стоимость ремонта.

Риелторы утверждают, что при продаже квартиры невозможно полностью окупить произведенный ремонт, так как при продаже влияние ремонта на стоимость квартиры не значительно. Профессиональным мнением поделилась Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел»:

«Большинство собственников имеют завышенные ожидания по поводу стоимости своей квартиры и используют аргумент: "у нас очень хороший ремонт, поэтому наша квартира стоит дороже". Такая позиция приносит собственникам много разочарований и приводит к большой потере времени. А почему? Да потому, что какой бы хороший ремонт ни был, собственник делал его на свой вкус, который может отличаться от вкуса потенциальных покупателей. Скорее всего, ремонт этот был сделан несколько лет назад, поэтому спустя еще несколько лет новым собственникам вновь потребуется ремонт. Выбирая квартиру, покупатели обращают внимание на сам дом, подъезд, район, вид из окон и так далее.

Конечно, все смотрят на состояние квартиры. Но покупателям не важно, сколько стоят обои или кафель, дизайнерские они или нет, сколько сотен тысяч ушло на кухню. Важно, чтобы квартира была "чистая и ухоженная". В корне неверная позиция собственников - к стоимости квадратных метров квартиры прибавлять сумму затрат на ремонт. Практика показала, что затраты на ремонт не окупаются при продаже. Поэтому, оценивая влияние ремонта на стоимость квартиры, собственникам нужно понимать, что ремонт они делали для себя, для своего удовольствия и комфорта, но никак не для того, чтобы выручить больше денег при продаже квартиры».

Екатерина Багрова объяснила, что делать собственникам, у которых квартира не в самом свежем состоянии:

«Те, у кого состояние квартиры не самое лучшее, естественно задаются вопросом: «стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры»? Скажу честно: совсем не обязательно. Достаточно провести предпродажную подготовку: прибрать квартиру, помыть окна, подклеить отстающие от стен обои, избавиться от старой мебели и ковров, почистить сантехнику, выполнить ремонт сломанных вещей в доме. Нужно постараться устранить все видимые недостатки квартиры. Это не потребует больших средств, но преобразит квартиру и благоприятно скажется на продаже».

Потенциальные покупатели могут по-разному оценивать наличие хорошего ремонта в квартире.

«Казалось бы, существует две точки зрения. Первая – потенциальный покупатель приобретает стены и не важно, какой ремонт в квартире, ведь он будет все делать под себя. Вторая – наличие ремонта очень важный показатель, ведь от него зависит, придется ли покупателю дополнительно вкладывать деньги, либо он завтра въедет, и будет спокойно жить. И мнения здесь делятся примерно поровну», – комментирует Тарата Ольга Анатольевна, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Фото 2

Развитие инфраструктуры

Чем ближе квартира к центру населённого пункта или города – тем она дороже. Иногда преимуществом пользуются районы, расположенные вдали от центра города, если в месте расположения здания существуют все требующиеся для полноценного существования объекты:

  • торговые центры;
  • детские сады;
  • школы и гимназии;
  • медицинские и оздоровительные центры;
  • культурно-спортивные комплексы, кинотеатры и т.п.

В последние годы преимуществом пользуются районы, обеспеченные проезжей частью, допускающей беспрепятственно осуществлять связь с любой частью города. Хорошо, если район допускает использование общественного транспорта, на котором можно свободно перемещаться по усмотрению граждан.

На этом основании квартиры в мегаполисах существенно повышают стоимость, в сравнении с областными или краевыми центрами. А те, в свою очередь, значительно дороже, чем жильё в районных центрах.

В последние годы стоимость квартир, расположенных на окраинах, где расстраиваются целые кварталы с инфраструктурными комплексами, ничуть не уступают жилью хрущёвских или сталинских времён, расположенному в центре городов.Главный фактор – проведение транспортной, телефонной связи, подключение услуг интернета.

    3. Анализ выборки и оценка квартиры

    3. Анализ выборки и оценка квартиры

 

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).
Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

 

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

 

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

 

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

 

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

 

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

На рынке новостроек влияние ремонта на стоимость квартиры более предсказуемо, чем на вторичном рынке.

«Анализируя рынок жилья, понимаешь, что квартиры без ремонта продаются дешевле, чем с уже имеющимся, – делится мнением Тарата Ольга Анатольевна. – Наглядным подтверждением является пример современной застройки. Застройщики предлагают три варианта отделки: «черновая», «под чистовую», «чистовая».

«Черновая». Данный термин не имеет четкого юридического определения. У большинства застройщиков – это базовые работы. К ним относятся: проводка электричества, бетонная стяжка полов, заделка швов стеновых перегородок без выравнивающей штукатурки, монтаж отопления, установка окон, подводка воды. Все.

«Под чистовую» отделка включает в себя все, что перечислено выше в «черновой» отделке плюс выравнивание стен, проемов, откосов штукатуркой, гидроизоляция в санузлах.

Отделка «под ключ» или «чистовая» подразумевает наличие выше перечисленных составляющих отделки «под чистовую», а также: грунтовка стен, устройство полов (ламинат, линолеум, керамическая плитка), оклейка стен обоями или окрашивание краской, покраска/побелка/натяжные потолки, устройство розеток и выключателей, наличие санитарно-технических приборов (раковина, ванна, унитаз). Составляющие могут видоизменяться в зависимости от условий договора.

Из причисленного можно делать вывод, что строить квартиру с отделкой «под ключ» дороже, чем с отделкой «черновая», так как включает в себя и материалы, и труд. Об этом говорят и предложения застройщиков».

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияние ремонта на стоимость квартиры в оценочной деятельности учитывается с помощью введения соответствующих поправок на уровень отделки. Например, при оценке сравнительным подходом оцениваемый объект сравнивается с объектами аналогами по ряду характеристик: этаж, площадь, местоположение, материал стен дома, отделка и т.д. Совпадение объекта оценки и объекта аналога никогда не бывает стопроцентным: даже если две квартиры продаются в одном доме, они могут быть расположены на разных этажах, или их окна могут выходить на разные стороны света. Определять значения этих корректировок можно разными методами, некоторые из них могут быть спорными, но вводить эти поправки необходимо.

Корректировка на уровень отделки квартиры чаще всего проводится на основании информации о стоимости отделки помещений, предоставленной строительными компаниями. В зависимости от степени различия в уровне отделки помещений устанавливаются соответствующие корректировки.

Для определения корректировок виды отделки жилых помещений часто разделяют на следующие группы:

  • Отделка класса эконом – использованы самые простые материалы.
  • Стандартная отделка – не подразумевает замену коммуникаций, выполнена с применением обычных недорогих материалов.
  • Улучшенная отделка – предусматривает замену или улучшение коммуникаций и строительных конструкций, но материалы и технологии остаются недорогими.
  • Высококачественная отделка – ремонт выполнен с применением современных высококачественных технологий и материалов. Возможна перепланировка и дизайн помещения.
  • Эксклюзивная отделка – отделка с использованием дорогостоящих технологий и материалов, предполагает уникальный дизайн помещения с наличием эксклюзивных элементов.

Группы отделок могут быть другими, это зависит от состояния конкретного рынка недвижимости. Например, может оказаться достаточно разделения на простую и улучшенную отделку. В любом случае, влияние ремонта на стоимость квартиры учитывается.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость своей квартиры, рекомендуем сервис .

Фото 3

Страхование ремонта в квартире

Страхование ремонта в квартире

Страховые компании предлагают застраховать не только конструктив квартиры (перекрытия и стены), но и внутреннюю отделку помещения. При этом для собственника квартиры существует два принципиально разных варианта страхования:

  • коробочные продукты;
  • индивидуальный подход.

«Если говорить о коробочных продуктах, то вам просто нужно выбрать ту стоимость из предложенных, на которую вы хотите застраховать свое имущество,– рассказали нам в страховом бюро «ПЕРФЕКТ». – Если вы хотите точно знать, сколько стоит ваше имущество, потребуется его независимая оценка. Некоторые страховые компании производят оценку за свой счет, но таких меньшинство. Как правило, независимая оценка имущества дополнительно оплачивается страхователем. Кроме того, по индивидуальным продуктам выше страховые премии».

То есть, если выбирать коробочный продукт, влияние ремонта на стоимость квартиры будет оцениваться самим страхователем (собственником). При индивидуальном подходе отделка будет оцениваться отдельно. Страховая стоимость ремонта потребуется, если наступит страховой случай. Коробочный продукт предполагает при наступлении страхового случая оценивать стоимость отделки как некоторый процент от общей страховой суммы. При индивидуальном подходе будет учитываться стоимость отделки, определенная оценщиком.

О том, как происходит оценка ущерба, причиненного отделке помещения, рассказала Нелюбина Анна Валентиновна, директор страхового агентства «ГАРДА».

«Для оценки ущерба, причиненного страховым случаем внутренней отделке квартиры, на место происшествия направляются аварийные комиссары соответствующей страховой компании, в которой квартира застрахована. Они производят фотографирование и составляют акт осмотра с описанием повреждений. Иногда за основу берется акт, составленный управляющей компанией.

Далее этот материал передается независимым оценщикам, так как именно оценщики составляют калькуляцию восстановительного ремонта. Страховое агентство "ГАРДА" является страховым брокером и работает с десятком разных страховых компаний. В каждой из них есть свои особенности по оценке ущерба».

Читайте об оценке ущерба от залива квартиры

Влияние балкона на стоимость квартиры

Если в квартире есть балкон или лоджия – установленная сумма повышается. Соответственно, чем больше площадь балкона – тем выше цена. Особо ценными считаются лоджии, которые допускают застекления.

Если лоджия застеклена, утеплена и обеспечена теплоснабжением надлежащим образом – повышение цены на квартиру может достигать стоимости комнаты соответствующего метража. В этом случае так же используется доходный метод расчёта, который допускает использования лоджии в роли жилой комнаты.

Читайте также: Покупка квартиры иностранцами

Расчёт стоимости квартиры

При расчёте допускается использование online калькуляторов. Для этого требуется открыть предназначенную для соответствующих целей программу, внести в открывшуюся форму сведения об объекте недвижимости и нажать на клавишу «сформировать запрос». Заинтересованное лицо получит данные с готовыми расчетами и примерной стоимостью жилья (см. Калькулятор стоимости квартиры).

Программу целесообразно использовать для определения приблизительной базовой цены. Она опирается на сравнительный метод, без учёта дополнительных сведений об объекте, существенно влияющих на повышение или понижение запрашиваемой суммы.

Ту же информацию получают, если в информационном банке квартир, представленных для продажи, риэлтерской компанией, находят объявления о сбыте объекта с похожими кадастровыми и техническими характеристиками. Откорректировав установленную в отношении к нему, стоимость, заинтересованные лица получают сумму, которую допустимо установить при сбыте объекта.

Иногда граждане получают сведения о цене одного квадратного метра жилья, в месте расположения помещения. Получить таковые можно на информационном портале по сбыту недвижимости или в риэлтерской компании. Умножают цену одного м 2 на общий метраж помещения и получают искомую сумму.

Эта сумма рассчитана на среднестатистическое качество жилья: удовлетворительное состояние стен, пола, потолка. А так же наличие сантехники, коммуникаций, которые справляются со своими функциями.

К этой сумме прибавляют стоимость дополнительных преимуществ на основании доходного метода или средства, затраченные на неотделимые улучшения, определяемые на основании затратного метода.

Читайте также: Покупка квартиры в рассрочку

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Основные факторы рыночной оценки квартиры

 

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

 

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

 

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

 

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

 

  К слову о ремонте в квартире на продажу 

 

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

 

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

 

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке.

 

    4. Контрольная проверка цены

Фото 5
    4. Контрольная проверка цены

 

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена. 

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

 

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

 

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на (здесь) или (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

 

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

 

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://myestate.club/kuplya-prodazha/skolko-stoit-prodat-kvartiru.html
  • https://superrielt.ru/articles/11636/
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/ocenivaem-svoyu-kvartiru/
  • http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/134-remont-v-kvartire-vygodnoe-vlozhenie-ili-pustye-traty-
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий