Как обезопасить себя при покупке вторичного жилья

 

Статья о том, что нужно знать, чтобы обезопасить себя от рисков и обмана при покупке квартиры на вторичном рынке и не совершить ошибок. Дадим советы, какие вопросы задавать продавцу для проверки важных нюансов юридической чистоты жилья перед сделкой. Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо внимательно изучить документы на продажу, застройщика и данные о его прошлых проектах.

Наследуемое жилье

Если квартира получена собственником по наследству, и в свидетельство о наследовании вписано несколько собственников, необходимо предоставление дополнительных документов:

  • нотариально заверенный отказ от доли в квартире;
  • соглашение о разделе, в котором квартира переходит во владение продавцу;
  • бумаги, подтверждающие, что остальным наследникам выплачена компенсация.

Кроме того, важно удостовериться, что между наследниками не ведется судебное разбирательство, которое может аннулировать его единоличное владение имуществом.

Учтите! Если квартира является частью общего наследства, которое оформлено между родственниками солидарно, потребуется предоставить:

  • оформление объекта в долевую собственность с разделением долевого права;
  • нотариальные доверенности и согласия от всех наследников.

Несмотря на то, что будут предоставлены доверенности от всех собственников, необходимо оформлять сделку через нотариуса.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:
  1. Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
  2. При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
  3. Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Осмотр квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – сложная процедура, при которой должен соблюдаться ряд важных этапов. Главный из них – осмотр жилого помещения. Этот этап не теряет значимости даже в том случае, если квартиру подобрал риэлтор.

Важно! Покупателю важно обратить внимание на следующие нюансы:

  • Состояние горизонтальных и вертикальных поверхностей. Полы, потолки и стены должны быть ровными;
  • Наличие оконных и дверных конструкций и их правильное функционирование;
  • Коммуникации – газ, вода, свет, канализация;
  • Необходимо проверить работу выключателей, розеток;
  • Лучше всего покупать квартиру зимой, в холодное время года есть возможность проверить состояние отопления;
  • Нужно проверить, нет ли плесени в помещениях, соответствует ли уровень влажности необходимым нормам;
  • Соответствует ли планировка квартиры предоставленной технической документации.

Покупателю важно не стесняться при проверке состояния квартиры. Любое жилое помещение будет иметь недочеты. Но продавцы часто стараются их скрыть. Такие недостатки могут послужить поводом для снижения стоимости.

Нужно осмотреть состояние подъезда, придомовой территории. Рекомендуется поговорить с соседями. После покупки квартиры изменить что-то будет уже невозможно, поэтому все нюансы нужно обсудить до подписания сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Юридические риски

К юридическим рискам относятся обстоятельства, которые могут повлиять на нарушение регламента сделки, что в дальнейшем приведет к признанию ее незаконной. Последствиями таких нарушений может стать аннулирование договора. Это происходит в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно обратить внимание на любое нарушение норм законодательства в отношении покупателя. Например, намеренное указание в договоре более низкой стоимости квартиры приведет к тому, что если фактический переход прав на квартиру не осуществится, иск судом будет отклонен.

Если пакет документов был оформлен неверно, это может стать причиной того, что покупатель лишится жилья, за которое им уже уплачены деньги. Ошибки в документации возникают часто с проблемными квартирами. Со сложностями покупатели сталкиваются в процессе оформления сделки, так как не все проблемы сразу видны в юридических документах. Новые сведения послужат тому, что сторона сделки может ее оспорить.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Часто используемые схемы мошенничества: как не попасться на их удочку?

Если вы решились на покупку жилья стоит взвесить все «за» и «против». Приобретение квартиры — это дорогостоящая покупка. Если вы несведущи в выборе и во всех тонкостях оформления сделки, то лучше всего обратиться с этим вопросом к специалистам.

Сегодняшний рынок недвижимости пестрит квартирными аферистами. Чтобы понять, как не нарваться на мошенников при покупке квартиры, стоит ознакомиться с возможными махинациями, которыми они чаще всего оперируют.

На какие аферы идут продавцы вторичного жилья?

  1. Одной из самых распространенной и дорогостоящей махинацией является продажа квартиры по подложному документу. В этом случае данные собственника жилья вносятся в фальшивые документы. После чего мошенники по подложным документам получают правоустанавливающие документы и осуществляют продажу жилья.По словам специалистов, при покупке жилья, некомпетентному человеку очень сложно выявить факт мошенничества. Это может установить только специалист. В итоге покупатель лишается своих денег, так как сделка признается недействительной и квартира возвращается к собственнику.ВНИМАНИЕ! Предотвратить возникновение такой ситуации можно путем получения свидетельства о госрегистрации жилья на того человека, с кем вы непосредственно совершаете сделку.Распространена схема мошеннических действий, осуществляемых с пожилыми и недееспособными людьми. Аферисты незаконными способами получают квартиру и оформляют ее на более «вменяемого» человека.Единственное, что может насторожить в этой сделке, это череда процедур купли-продажи, которая осуществляется в кратчайшие сроки. В данном случае вы также лишитесь своих сбережений, а квартира снова отойдет к своему реальному собственнику.В этом случае вы можете обезопасить себя справкой из ПНД (психоневрологический диспансер) по месту жительства. Если в данном учреждении продавец квартиры не числиться, то это является гарантией того, что перед вами адекватный человек, отвечающий за свои действия.
  2. Еще один фактор, которого стоит опасаться при покупке жилья – сокрытие наследников. Зачастую мошенники скрывают имеющихся наследников. Однако были такие случаи, когда собственник сам не знал об их существовании (незаконнорожденные дети). Иногда родственники договариваются между собой о том, что не будут претендовать на долю наследства.Такие договоренности чаще всего заключаются лишь на словах, а после продажи, отказавшаяся сторона предъявляет свои права на долю наследства. В этом случае безопаснее всего осуществлять сделку с наследниками первой очереди. Хотя и здесь нет 100% гарантии, что не появятся внебрачные дети. Одним из вариантов решения этой проблемы может быть пункт, прописанный в договоре.Согласно ему, наследники, появившиеся после заключения сделки, будут иметь претензии исключительно к бывшему хозяину квартиры. Если продавец отказывается подписать договор такого рода, то лучше всего отказаться от покупки квартиры.
  3. Сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних детей. Если на продажу выставлена квартира, в которой прописаны несовершеннолетние дети, то взамен они должны получить жилье равное по площади. Как правило, это не всегда учитывается продавцами.В таком случае, если ребенок не достиг 21-летнего возраста он вправе обратиться в суд за восстановлением жилого помещения. Его просьба может быть удовлетворена, и новые жильцы лишаться приобретенной квартиры. Учесть все нюансы этой покупки в интересах самого покупателя.Для этого следует обратиться в органы опеки по месту жительства и установить наличие несовершеннолетних жильцов. Далее нужно действовать согласно законодательству.
  4. Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал. При покупке такой квартиры, все несовершеннолетние дети должны быть наделены определенными долями в квартире. Если это не было сделано, то органы опеки вправе признать сделку недействительной.Как и в предыдущем пункте, следует установить всех собственников квартиры. На помощь придет выписка из домовой книги или обращение в органы опеки. После этого нужно проконтролировать, чтобы несовершеннолетние дети были обеспечены равноценным жильем или на их счетах были заморожены суммы денег на покупку нового жилья.
  5. Обман по доверенности. Продажа жилья может осуществляться на основании доверенности. В этом случае мошенники используют «липовую» или отозванную доверенность.В любом случае во время регистрации или подписании договора требуйте присутствие собственника. В противном случае откажитесь от покупки, не рискуйте своими деньгами! Это тот случай, когда вы вправе требовать собственника!Лишь при личном знакомстве вы можете убедиться во вменяемости человека и избежать финансовых потерь.

Мошеннические схемы, используемые в новостройках

Даже если вы делаете приобретение через компанию-застройщика, не первый год работающей на рынке недвижимости, будьте начеку и ознакомьтесь с основными махинациями при продаже.

  1. Одной из самых распространенных схем махинаций — осуществление продажи компанией, якобы входящей в холдинг застройщика. Компания-застройщик, у которой вы планирует приобрести жилье, предлагает документально заключить договор с другой компанией.После получения денег последняя исчезает с рынка недвижимости, и вы остаетесь без средств и квартиры. Чтобы избежать возможных рисков, осуществляйте покупку только через официальную компанию застройщика и только после проверки проектной декларации и разрешения на строительство.
  2. Предложение войти в состав ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В этом случае, во время строительства жилья вы можете нести расходы, образующиеся на счетах кооператива. Недостаток такой покупки заключается в том, что вы будете не в состоянии регулировать постоянно растущие расходы.В итоге цена новостройки вырастет в разы. Данный вид продаж вполне законный, и реализуется на практике не первый год. Единственный минус такого вида покупки это постоянные финансовые вложения, которые покупатели обязаны вносить в кооператив.
  3. Два хозяина одной квартиры. Эта схема отлажено действует в том случае, когда застройщик заключает соглашение с риэлтерскими агентствами на продажу квартир. Обе организации приступают к реализации жилья, и в итоге застройщик получает деньги за одну квартиру дважды.Проблемы возникают во время сдачи жилья в эксплуатацию. Тогда каждый начинает перекладывать свою вину и это может затянуться на долгие годы. Чтобы не попасться на удочку к таким аферистам, следует требовать у продавца, зарегистрированного в органах федеральной службы, договор долевого строительства!
  4. СПРАВКА! Договор должен быть строго регламентирован 214-ФЗ! Кроме того, пакет документов должен содержать план квартиры, чек о внесении денежных средств на счет продавца, письмо то застройщика об отсутствии претензий по оплате.
  5. После приобретения квартиры компания-застройщик может предложить услуги по оформлению жилья (права собственности, страхование рисков). Подобные услуги могут обойтись порядка половины стоимости всей квартиры. Кроме того, не имея компетентных специалистов, оформление документов может быть составлено с массой ошибок и неточностей.После оформления такого рода договора собственник долгое время бегает по различным инстанциям с целью грамотного оформления документов. В итоге покупатель оказывается с поддельным договором на руках и с пропавшими средствами.
  6. При подписании договора всегда требуйте утвержденную документацию! Предъявляемые примерные расчеты всегда разнятся с истинными показателями не в сторону покупателя.На примерных расчетах может значиться одна площадь квартиры, а на утвержденном плане квадратура будет значительно меньше.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html
  • https://zhiloepravo.com/vopros/pokupka/kak-obezopasit-sebya-kvartiry.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-nuzhno-znat-pokupatelyu/kak-ne-popast-k-moshennikam.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий